Площ на имот. Определяне на разлика между площ от кадастър и регулация

Не минава и ден, в който да получавам запитване относно защо в нотариалния акт е посочена една площ на имот, в скицата от кадастъра-друга, а в нечести случаи и обявена трета площ от скица, извадена от общината.

Нека да се започне със следното уточнение. Най-важният документ за всеки един клиент е нотариалният акт. В него трябва да е указан какъв тип е имотът. Ако е описан като ПИ (поземлен имот), то отправна точка е кадастралната карта, която се поддържа от Агенция по Геодезия, картография и кадастър. Ако имотът е описан като УПИ (урегулиран поземлен имот) то меродавна е скицата-документ, издаден от съответната общинска администрация, засягаща актуалният към момента на издаване на нотариалния акт ПУП (регулационен план).

От къде се получават разминаванията между кадастрална карта и регулационен план? Нанесените обекти в кадастралната карта (в общия случай поземлени имоти и сгради) са резултат от преки геодезически измервания, на терен. При регулационния план (ПУП) площите на имотите се определят чрез графични методи (преди с планиметър, сега – с компютърни програми).

Много често се подминават т.нар. неуредени сметки по регулация, които също са причина за разминаване. Пример: Преди 40 години собственикът на имот А отдава срещу заплащане 20 м² на собственика на имот Б, които са съседни един спрямо друг. Тази процедура обаче не бива отразена коректно в общинските структури (неуредените сметки по регулация си стоят), собственикът на имот Б си построява ограда с включени тези 20 квадрата. Когато идват геодезисти да създават нова кадастрална карта те извършват измервания върху съществуващото положение – трайно материализирани граници. Така на практика по кадастрална карта собственикът на имот А има с 20 квадрата по-малко, а на теория (по документ за собственост) – с 20 повече.

Съвет – Добро начало за установяване на разминаване в площите е изготвянето на комбинирана скица. В най-честият случай тя се изготвя между действаща кадастрална карта и регулационен план и на нея визуално се виждат разминаванията. Понякога обаче се налага да бъдат включени и архивни регулационни/кадастрални планове за още по-точно локализиране на разминаването.

Колко е допустимото разминаване? На този въпрос напоследък много хора от имотния бранш (като се започне от строители, адвокати, нотариуси и брокери) се упражняват и надхващат като кой от кой по-голям специалист. Истината е, че отговорът на този въпрос е субективен и зависи от много фактори, които само и единствено лицензиран и дипломиран геодезист може да посочи. Допустимият толеранс е посочен в чл. 19 от НАРЕДБА № РД-02-20-5 ОТ 15 ДЕКЕМВРИ 2016 Г. ЗА СЪДЪРЖАНИЕТО, СЪЗДАВАНЕТО И ПОДДЪРЖАНЕТО НА КАДАСТРАЛНАТА КАРТА И КАДАСТРАЛНИТЕ РЕГИСТРИ (В сила от 13.01.2017 г.)

Съвет – за да не се чудите какво и как да направите – обадете се на телефона в сайта, ще Ви консултираме напълно безплатно и ще Ви предоставим решение за Вашите проблеми.